Наверняка вы слышали о нашумевших случаях, когда продавцы недвижимости отказывались передавать проданное ими имущество, ссылаясь на нахождение под влиянием мошенников. Сразу оговоримся, что подобные случаи, когда продавец после сделки заявляет о признании ее недействительной, не новы, им не один десяток лет. По статистике последних лет подобных случаев не более двух-трех на 1000 сделок, а суды становились на сторону продавца примерно в половине случаев.
В декабре состоялось два значимых судебных заседания: 16 числа велась трансляция заседания Верховного Суда по делу Долиной - Лурье о признании сделки недействительной, 25 декабря Московский городской суд рассматривал повторно вопрос освобождения спорной квартиры.
Рассмотрим основные моменты и выводы, содержащиеся в судебных актах.
Основания недействительности сделок согласно ГК РФ
При оспаривании сделок с недвижимостью могут применяться основания, изложенные в ст. 177, 178 и 179 ГК РФ:
| ст. 177 | сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить | доказыванию подлежит психическое состояние продавца, доказательство - экспертиза, обследование |
| ст. 178 | сделка, совершенная под влиянием заблуждения (существенного заблуждения: в отношении предмета, стороны и (или) обстоятельств сделки) | заблуждаться может только сам продавец, ситуации, когда продавца "заблудило" третье лицо, сюда не относятся |
| ст. 179 | сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств | данное основание применимо, если обман, угроза или насилие связаны с покупателем |
Обстоятельства, подлежащие оценке судом
Согласно выводам Верховного Суда при рассмотрении подобных споров общими правилами являются:
- необходимость выяснения меры проявленного продавцом невежества
- невозможность использования заблуждения относительно правовых последствий сделки (продавец думал, что право собственности не перейдет, что все это спецоперация) как основания для признания ее недействительной
- продажа квартиры для якобы пресечения мошеннических действий является заблуждением относительно мотивов, т.е. не является существенным
- дееспособный гражданин должен должен самостоятельно нести ответственность за свои действия и свое поведение, исходя из того, что сущность и правовые последствия сделок купли-продажи недвижимости являются общеизвестными
- исследование и оценка добросовестности покупателя проводится в обязательном порядке
- в отношении добросовестного покупателя применение заблуждения продавца как основания для признания сделки недействительной не допускается
Сейчас многие юристы и участники споров ожидают тематическое постановление Пленума Верховного Суда, которое позволит не только ссылаться на него при формировании позиции, но и направить ранее рассмотренные дела на пересмотр.
Какие риски сохранились
В отношении применения статьи 178 ГК РФ (заблуждение) Верховный Суд изложил позицию очень подробно. Вместе с тем, открытым остается вопрос применения статьи 177, которая в нашумевшем деле не применялась.
Суть этого основания признания сделки недействительной в том, что если экспертиза показывает неспособность продавца осознавать значение своих действий, купля-продажа подлежит отмене, причем добросовестность покупателя в этом случае не играет вообще никакой роли.
На что обратить внимание при покупке жилья
- Цена сделки должна быть рыночной, нормальным считается отклонение от рынка в пределах 10-15%
- Всегда должны настораживать сделки, в которых продавец выезжает "в никуда" из единственного жилья
- Важно фиксировать документально каждый шаг сделки: аванс/задаток, предварительный договор, авансовые и основные расчеты
- Не стесняться запрашивать у продавца документы и справки, подтверждающие дееспособность (банки стали запрашивать справки ПНД/НД с осмотром даже у не пожилых продавцов)
- Желательна выписка продавца из приобретаемого жилья до госрегистрации сделки или расчетов по ней
- В ДКП прописать гарантии и заверения продавца, а также неустойку за их несоблюдение
- Договор купли-продажи и заявление в Росреестр на регистрацию перехода права подписывает продавец лично, а не доверенное лицо
- Имеет смысл прописывать, что ДКП одновременно является и передаточным актом