Мы знаем, что по кредиту в первую очередь выплачиваются проценты, а потому стараемся досрочно погасить его, чтобы не переплачивать большие проценты.
Но всегда ли это так работает? - Нет, не всегда. По общему правилу погашать кредит досрочно имеет смысл тогда, когда процентная ставка по нему выше, чем возможная доходность от вложения свободных средств: "Где выше ставка - туда и деньги".
Формулы процентов
Вспомним формулу, по которой банк рассчитывает текущие проценты по кредиту:
[1] ОД*Дi*Пк / 365,
где ОД - остаток задолженности по кредиту, Дi - кол-во дней в текущем месяце, Пк - годовая процентная ставка по кредиту в %, 365 - число дней в году
Аналогично рассчитываются и проценты по вкладу (депозиту) в банке:
[2] СД*Дi*Пд / 365,
где СД - сумма депозита (вклада), Дi - кол-во дней в текущем месяце, Пд - годовая доходность вклада в %, 365 - число дней в году
Погашать нельзя копить
В дальнейших рассуждениях в целях упрощения не будем рассматривать сложные проценты (капитализацию), поскольку на итоговый результат это не повлияет.
Итак, допустим, у нас появились свободные 100 тысяч рублей и необходимо принять решение: частично досрочно погасить ипотеку, оформленную под 12%, или положить эти средства на депозит под 19% годовых.
Смотрим формулы [1] и [2] - они абсолютно одинаковые, отличаться в них могут только значения исходных сумм и процентные ставки.
Считаем:
- если досрочно погасить ипотеку на 100 тысяч рублей, то на эту сумму не будут начислены проценты, что позволит сэкономить за месяц 100000*30*0,12/365 = 986,3 рублей
- если ту же сумму положить на вклад, то за месяц набежит 100000*30*0,19/365 = 1561,6 рублей
Итого, сохранить деньги на вкладе в рассматриваемом примере оказалось выгоднее почти на 600 рублей. Своего рода пассивный доход получается.
Вы скажете, что проценты на остаток по кредиту продолжают начисляться до полного его погашения, поэтому делать расчет всего на один месяц неправильно. Именно так обычно подсказывает нам логика: переплата все равно окажется больше. - В данном случае необходимо помнить, что и на вкладе сумму можно оставить, она продолжит приносить доход.
Возьмите любой кредитный калькулятор и калькулятор вклада - получите аналогичные выводы на любом временном периоде.
Где выше ставка - туда и деньги
Итак, общее правило: пока ставка по кредиту выше, чем доходность от вложения свободных средств (а обычно так и бывает), выгодно досрочно погашать ипотеку.
В текущих условиях можно найти вклады под 20-23% годовых. У тех, кто оформлял ипотеку до 2024 года или пользовался льготными ипотечными программами, ставка по кредиту намного меньше, а, значит, и нет смысла досрочно гасить такие займы.
Примечание: всегда рекомендуем обращать внимание на Полную стоимость кредита в %. Она указывается в кредитном договоре и учитывает в числе прочего ипотечное страхование и прочие сопутствующие расходы.