Правила предоставления ЦЖЗ не содержат запрета на приобретение жилого помещения у другого участника НИС, даже если кредит по военной ипотеке у продавца не погашен и право на накопления еще не возникло. Вместе с тем, они же в явном виде и не предусматривают такую возможность.
Матчасть
Обязательным требованием при предоставлении ЦЖЗ является оформление залога в пользу Российской Федерации. Причем, по действующим нормам даже если у участника есть 20 лет выслуги, обременение все равно устанавливается.
Если у участника оформлена ипотека в банке, то обязательным является также залог в пользу кредитной организации. Старшинство залогов выглядит следующим образом: в первую очередь удовлетворяются требования банка, во вторую - государства. В этой связи на использование ЦЖЗ требуется согласие банка-залогодержателя. Это первая часть обязательных условий.
Вторая часть, не менее важная, состоит в том, что при продаже кредит продавца и его долг по ЦЖЗ должны быть полностью погашены. Таким образом ипотечный кредит покупателя, его именные накопления и собственные средства должны перекрывать остаток кредита продавца и долг перед государством.
Возможные варианты
- Некоторое время назад в ВТБ действовала программа по оформлению сделок между участниками НИС. Главным условием было наличие ипотеки в банке ВТБ у участника НИС, являющегося продавцом и оформление военной ипотеки участником НИС - покупателем также в этом же банке.
В общем виде сделки выглядели следующим образом: жилое помещение оставалось в залоге у банка и государства, но менялся залогодатель (им становился участник НИС - покупатель).
Увы, у нас нет информации, действует ли программа в настоящее время, но, по крайней мере, из личных кабинетов пропали предложения о продаже участников НИС:
- Если банк продавца дает согласие на проведение сделки, можно обращаться в ФГКУ "Росвоенипотека" с заявлением о согласовании порядка ее проведения. Какого-либо регламента или порядка действий для подобных случаев не предусмотрено. Рассмотрение происходит в индивидуальном порядке.
- Продавец может самостоятельно досрочно погасить кредит и ЦЖЗ и продать жилое помещение, свободное от обременений. Для погашения в данном случае могут также использоваться собственные средства покупателя.
- Если банк продавца сделку не согласовывает, а другой банк готов ее провести, можно попробовать рефинансировать военную ипотеку, перейдя таким образом в другую кредитную организацию.
- При наличии 20 лет выслуги покупатель может получить накопления на руки и приобрести жилое помещение "за наличку". Задача несколько упрощается, если и у продавца имеется 20 лет выслуги - даже при непогашенном ипотечном кредите обременение государства можно снять.
Покупка участником НИС любого ипотечного жилья
Собственно говоря, при согласии банка-залогодержателя участник НИС потенциально может купить жилье не только у другого участника НИС, но и у гражданского лица. Однако, повторимся, конкретный порядок действий для таких случаев не регламентирован.
Дают ли банки одобрение на практике? - Нам известно лишь о единичных случаях.
Покупка жилья по военной ипотеке у другого участника НИС на сегодняшний день - это нечто экзотическое. В общем случае бывает проще найти вариант от гражданского продавца или квартиру от застройщика.
