В случае использования средств материнского (семейного) капитала для приобретения жилья по военной ипотеке или погашения обязательств по ипотечному кредиту (ЦЖЗ) у участника НИС возникает обязанность после снятия обременений выделить доли супруге и ребенку (детям).
Впоследствии у семьи может возникнуть потребность переезда или улучшения жилищных условий и, соответственно, продажи жилого помещения.
Для продажи жилья, где собственником является несовершеннолетний, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Нормы закона
В соответствии со статьей 60 Семейного кодекса ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.
Согласно статьи 37 Гражданского кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".
Куда обращаться
Органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Актуальные контактные данные вы можете уточнить на официальном сайте органов власти субъекта или местного самоуправления.
Условия получения разрешения и ограничения
Органы опеки вправе выдать разрешение на продажу только в случае одновременного приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения, которое не меньше по площади и по стоимости. При покупке не допускается привлечение средств ипотечного кредитования (жилищного займа).
Разрешение не выдается в следующих случаях:
- дарения взамен (наделение несовершеннолетнего правом собственности в другом жилом помещении по договору дарения)
- покупки нового жилья в ипотеку
- покупки жилья меньшей площади и (или) меньшей стоимости или апартаментов
- покупки жилья ребенку до продажи (допускается только одновременная продажа и покупка - обычно дается срок в пределах месяца на совершение покупки)
- зачисления денежных средств взамен покупки жилья (ребенку должно быть приобретено новое жилое помещение или доля в нем, открыть на имя ребенка счет на эквивалентную сумму недостаточно, поскольку лишает органы опеки возможности должного контроля за соблюдением прав ребенка)
- отсутствия согласия второго родителя (за исключением случаев смерти, признания без вести пропавшим, лишения родительских прав, признания недееспособным)
Отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в его выдаче могут быть оспорены в судебном порядке.
Какие документы потребуются
- заявления от родителей (законных представителей) - форму заявления можно получить при консультации или скачать примерный образец в конце данной статьи
- документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетних
- копии паспортов всех собственников жилого помещения
- документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт — если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении — если младше 14 лет)
- копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство)
- выписка из ЕГРН
- письменное согласие собственников жилого помещения (можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо оформить заранее у нотариуса)
- письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом
- информация о рыночной стоимости жилого помещения - отчет об оценке, может быть заказан в любой оценочной компании
- копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана
- единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (могут быть получены в ходе оказания услуги)
- справка об отсутствии задолженности по уплате налога
- для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку
- для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление
Конкретный перечень документов для вашего случая сообщат в органе опеки в ходе приема.
Срок выдачи заключения - не более календарных 15 дней с даты подачи заявления и всех документов.
Не забудьте отчитаться перед опекой после проведения сделки
После государственной регистрации продажи и покупки необходимо будет предоставить (конкретный перечень будет прописан в разрешении):
- копии договоров купли-продажи
- копии выписок из ЕГРН (новое жилое помещение) на детей
- копию выписки из паспортной картотеки по новому месту жительства (справку о регистрации по месту жительства) в отношении детей
Возврат маткапитала не предусмотрен
Законодательством не предусмотрена возможность вернуть вложенные в жилое помещение средства материнского капитала, чтобы снять с себя обязательство по выделению долей и вытекающую из него обязанность получить согласие опеки в дальнейшем.
Предложения о внесении изменений в закон не так давно обсуждались депутатами Государственной Думы. Будем вас информировать.