На карточке каждой новостройки, реализуемой по военной ипотеке, размещен инвестиционный калькулятор. Результаты его работы выводятся форме индикатора рядом с прогнозом цен для каждого типа квартир:
- инвестирование нецелесообразно, расчетная выгода не превысит 50.000 рублей, а то и вовсе будет отрицательной;
- крайне низкая инвестиционная привлекательность, расчетная выгода составит от 50.000 до 100.000 рублей;
- низкая инвестиционная привлекательность, расчетная выгода составит от 100.000 до 250.000 рублей;
- средняя инвестиционная привлекательность, расчетная выгода составит от 250.000 до 350.000 рублей;
- инвестиционная привлекательность выше среднего, расчетная выгода составит от 350.000 до 500.000 рублей;
- высокая инвестиционная привлекательность, расчетная выгода составит от 500.000 до 750.000 рублей;
- очень высокая инвестиционная привлекательность, расчетная выгода составит свыше 750.000 рублей.
Как считается инвестиционная выгода?
Для начала ограничения и допущения: для расчета взята наиболее часто встречающаяся сумма именных накоплений - 800.000 рублей (соответствует 3 годам участия в НИС); размер ипотечного кредита установлен в 2.200.000 рублей; возможные затраты на осуществление сделки по покупке жилья оценены в 40.000 рублей (в общем случае это стоимость агентского договора); при расчете учитывается усредненный тариф коммунальных платежей в размере 3.000 - 3.500 тыс. рублей в месяц; сумма затрат на страховку и оценку квартиры установлена в 10.000 рублей (затраты возникают после получения права собственности); время выхода на сделку по продаже квартиры установлено в 2 мес.; используются следующие параметры потребительского кредита: ставка 17%, макс. сумма - 1.500.000 рублей, срок 5 лет; доходность от передачи накоплений в доверительное управление установлена на уровне 8% годовых.
Выгода в понятиях нашего калькулятора - это разница между средствами, которые появляются у военнослужащего после инвестирования в новостройку, и средствами, которые учитываются на именном накопительном счете, если военнослужащий никаких действий не предпринимает.
В расчет идут: разница между стоимостью продажи и покупки квартиры, расходы на осуществление сделки, платежи в счет погашения ипотечных процентов, расходы на содержание квартиры, налог с продажи (подоходный налог), а также упущенная выгода в размере доходов от инвестирования накоплений.
Порядок расчета
1. Вычисляется разница между прогнозной стоимостью квартиры и ее текущей стоимостью (маржа). Определяется размер дополнительного потребительского кредита, необходимого для приобретения квартиры.
2. Определяется срок в месяцах до ориентировочной даты получения свидетельства о праве собственности на квартиру (срок сдачи + 3 месяца).
3. Рассчитывается размер переплаты по ипотечному кредиту в виде суммы удержанных процентов по кредиту. Выглядит это как произведение 19.500 тыс. рублей (примерное значение ежемесячно начисляемых процентов по кредиту) на количество месяцев до даты погашения ипотеки (выхода на сделку по продаже квартиры). Также определяется размер упущенной выгоды - размер недополученных доходов от инвестирования накоплений (как известно, при получении ЦЖЗ именные накопления изымаются из доверительного управления) - рассчитывается по формуле простых процентов.
4. По формуле сложных процентов производится расчет суммы удержанных процентов по потребительскому кредиту (получался военнослужащим для закрытия разницы между стоимостью квартиры и суммой средств, предоставляемых в рамках военной ипотеки).
5. Инвестиционная выгода считается как:
Маржа "минус" подоходный налог "минус" затраты на сделку "минус" проценты по ипотеке "минус" пущенная выгода (доходы от инвестиррования) "минус" проценты по потреб. кредиту "минус" коммунальные платежи
Если в данной формуле не учитывать проценты по потреб. кредиту (необходимая для покупки сумма уже есть на руках), то получим значения индикатора в условиях отсутствия потребительского кредита.
Как пользоваться индикаторами?
Индикатор дает возможность оперативно принять обоснованное решение по объекту инвестирования. Кроме того, индикатор показывает, насколько квартира способна защитить финансы военнослужащего в случае увольнения.