По оценке экспертов, альтернативные сделки купли-продажи на рынке недвижимости преобладают. Для большинства покупателей и продавцов такой вариант очень удобен, а порой является единственным выходом из возникшей ситуации. Возможна ли альтернативная сделка купли-продажи жилья в рамках военной ипотеки? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Что такое «альтернативная сделка купли-продажи»
Суть альтернативной сделки заключается в следующем. Лицо решило приобрести квартиру, но денежных средств у него нет или недостаточно. Зато в собственности есть жилая недвижимость, которую можно продать, а на вырученные деньги приобрести другую квартиру. Иногда такие сделки еще именуют «встречными». Есть и другие причины, побуждающие использовать подобную схему. О них будет сказано ниже.
Как правило, обе сделки — по продаже первой квартиры и покупке второй — проходят одновременно: подписываются сразу два договора купли-продажи, за один раз регистрируются оба перехода права собственности в Росреестре.
Таким образом, в альтернативной сделке участвуют как минимум 3 стороны:
- покупатель первой квартиры;
- продавец второй квартиры;
- покупатель второй квартиры — он же продавец первой.
Объектами альтернативной сделки могут быть не две, а три или даже несколько объектов жилой недвижимости. Тогда образуется взаимосвязанная цепочка. К примеру, человек продает 4-х комнатную квартиру, а покупает две 2-х комнатные. Если кто-то из покупателей расплачивается за счет ипотечных средств, тогда одним из участников цепочки альтернативной сделки становится банк.
В каких случаях может быть удобна альтернативная сделка
Назовем те ситуации, в которых используется схема альтернативной сделки купли-продажи жилой недвижимости.
- У инициатора такой схемы нет денежных средств на покупку квартиры, но есть другая жилая недвижимость, которую он может и хочет продать.
- Одним из собственников продаваемой квартиры №1 является несовершеннолетний. Согласно действующему законодательству, при сделках с участием несовершеннолетнего владельца — доли или всей квартиры в целом — требуется разрешение органов опеки и попечительства. В свою очередь, такое разрешение выдается только если документально будет подтвержден факт предоставления несовершеннолетнему продавцу новых жилищных условий. Причем, они должны быть не хуже старых. Этим подтверждением и будет одновременное приобретение другой квартиры.
- Среди собственников квартиры есть граждане, признанные недееспособными на основании судебного решения. Закон строго следит за тем, чтобы их жилищные права и интересы не были ущемлены.
В последних двух названных случаях альтернативная сделка будет единственной возможностью продать жилую недвижимость.
Возможно ли участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки
Как известно, участник НИС может направить накопления именного счета (ЦЖЗ) исключительно на покупку жилой недвижимости. При альтернативной сделке (или цепочке взаимосвязанных сделок) договор купли-продажи оформляется на каждый объект недвижимости и на каждую сделку отдельно. Например, если продается одна квартира и покупается другая, будет оформлено два договора купли-продажи. И в юридическом смысле эти соглашения между собой никак не связаны.
Отсюда можно сделать вывод: преград для использования в сделках подобного рода средств военной ипотеки нет. Военнослужащий, который выступает покупателем (неважно — квартиры №1 или квартиры №2), вполне может часть оплаты внести за счет средств ЦЖЗ.
Варианты оплаты с привлечением средств военной ипотеки могут быть следующими:
Военнослужащий покупает квартиру №1 за счет средств индивидуального накопительного счета либо с помощью государственной субсидии с добавлением собственных накоплений или привлечением ипотеки, где ЦЗЖ:
- будет первоначальным взносом;
- пойдет на уплату ежемесячных платежей по кредиту.
Военнослужащий продает квартиру №1 и покупает квартиру №2. При этом он:
- добавляется средства ЦЖЗ к деньгам, вырученным от продажи квартиры №1;
- деньги, вырученные от продажи недвижимости, использует для первоначального взноса, а ЦЗЖ направляет на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;
- средства индивидуального накопительного счета участника НИС и деньги от продажи квартиры вносятся как первоначальный взнос, а ипотеку военнослужащий погашает, используя средства из собственного кармана.
Таким образом, участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки вполне реально. Единственное, нужно быть готовым к тому, что для подготовки к альтернативным сделкам, особенно если это цепочка, необходимо собрать объемный пакет документов. Особенно, когда один из участников купли-продажи оформляет ипотеку в банке. Кроме того, оформление от самого начала и до конца, когда новые собственники получат документы на новое жилье и ключи от него, занимает много времени — вплоть до нескольких месяцев.