Перечисление средств по договору Целевого жилищного займа регламентируется Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2010 г. № 1028 (далее - Правила предоставления ЦЖЗ).
Важно понимать, в каких случаях выплаты могут быть не осуществлены или приостановлены, а в каких случаях действия должностных ФГКУ "Росвоенипотека" могут быть обжалованы.
Договор подписан, но Росвоенипотека не перечисляет средства
Ряд военнослужащих получают по результатам рассмотрения документов статус "Договор ЦЖЗ: Выплата приостановлена".Основными причинами таких приостановок являются:
- непредоставление выписки из ЕГРН или ошибки в сведениях ЕГРН
- непредоставление графика платежей по кредиту
- непредоставление платежного документа, подтверждающего выдачу кредита
- ошибки или неточности в ДКП или ДДУ
- ошибки в допсоглашении к договору ЦЖЗ
Рассмотрим эти случаи подробнее.
Приобретение жилого помещения без кредита в банке
При реализации военной ипотеки без кредита в банке Росвоенипотека перечисляет средства уже после государственной регистрации сделки. Задержка выплаты со стороны РВИ в таких сделках чревата претензиями со стороны продавца и может стать причиной конфликтной ситуации.
Вот, что говорит нам закон (Правила предоставления ЦЖЗ):
п. 14 После государственной регистрации права собственности на жилое помещение (жилые помещения) участник НИС представляет в ФГКУ "Росвоенипотека" следующие документы:
а) договор купли-продажи жилого помещения (жилых помещений) с отметками Росреестра или МФЦ о переводе документа в электронную форму. Договор купли-продажи должен содержать условие, что оплата стоимости (части стоимости) приобретаемого помещения (помещений) производится путем перечисления средств целевого жилищного займа на банковский счет продавца, указанный в этом договоре, после государственной регистрации права собственности;
б) выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая ограничения (обременения) прав на жилое помещение (жилые помещения) в пользу Российской Федерации в лице Росвоенипотеки.
п. 15 Уполномоченный орган в течение 10 рабочих дней со дня получения от участника указанных выше документов предоставляет ЦЖЗ путем перечисления накоплений на банковский счет продавца.
п. 16 В случае если участник не представил в РВИ в течение 3 месяцев со дня подписания договора ЦЖЗ указанные два документа, договор прекращает свое действие.
п. 37 После государственной регистрации ДДУ участник представляет в РВИ следующие документы:
а) зарегистрированный ДДУ, оформленный с учетом требований пункта 53 Правил;
б) выписка из ЕГРН, содержащая запись о государственной регистрации залога прав требования участника в силу закона в пользу Российской Федерации в лице Росвоенипотеки;
в) договор счета эскроу в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого путем размещения таких средств на счетах эскроу.
Таким образом, принципиально важно предоставить в Росвоенипотеку зарегистрированный ДКП (ДДУ) и выписку из ЕГРН, а также в отдельных случаях договор счета эскроу.
ДКП должен содержать запись об ипотеке в силу закона в пользу Российской Федерации, а выписка из ЕГРН - соответствующую запись об ограничении прав. К ДДУ обычно вопросов не бывает, поскольку его форма является приложением к предварительному ДДУ и согласовывается с Росвоенипотекой при направлении первого пакета документов.
Обращаем внимание, что замечания по форме и содержанию записей не являются основанием для отказа в перечислении средств. Неточности в ЕГРН могут быть исправлены уже после перечисления средств ЦЖЗ.
Равно как и замечания к форме и содержанию ДКП не могут быть основанием для отказа в выплате. ДКП уже зарегистрирован, внесение изменений в него возможно либо путем расторжения сделки, либо путем регистрации в Росреестре допсоглашения, но в этом для продавца и покупателя нет ровным счетом никакого смысла.
Нюансы могут возникнуть только с ДДУ, но на практике обычно такого не бывает.
Приобретение жилого помещения с использованием кредита
Основная часть проблем возникает с перечислением ежемесячных платежей в банк.
Документы для начала выплат почти те же, что и при покупке жилья без кредита: зарегистрированный в Росреестре договор и выписка из ЕГРН. Добавляется только заверенная кредитором копия документа, подтверждающего фактическую дату предоставления участнику ипотечного кредита, сумму кредита и рассчитанный с учетом фактической даты выдачи кредита график погашения. Иными словами, это копия платежного поручения и график платежей.
Обратим внимание на пункт 24 Правил: Уполномоченный орган после рассмотрения документов в соответствии с пунктами 21, 45, 64, 97 и 102 настоящих Правил или получения документов, представляемых в соответствии с пунктами 28, 50, 70, 107 и 110 настоящих Правил, предоставляет участнику целевой жилищный заем путем перечисления средств накоплений на банковский счет участника для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения.
Пункт также не содержит оснований для отказа в перечислении средств при наличии замечаний к форме и содержанию документов. Важно предоставить документы строго по перечню и с отметками о наличии ипотеки в пользу Российской Федерации. Любые неточности могут быть устранены уже в процессе, на выплаты это влиять не должно.
Рефинансирование ранее полученного ипотечного кредита
При рефинансировании предоставляемые документы рассматриваются по форме и содержанию. Оснований для отказа в заключении дополнительного соглашения к договору ЦЖЗ и перечисления средств в счет погашения нового кредита довольно много.
Если при оформлении рефинансирования банк допускает ошибку, зачастую военнослужащему приходится переподписывать договор ЦЖЗ и кредитный договор.
Многих ошибок возможно избежать при оформлении рефинансирования через наших специалистов.
Отказ в перечислении средств
На практике бывают ситуации, когда, например, выставляются замечания по содержанию ДКП, прошедшего регистрацию в Росреестре, и Росвоенипотека на этом основании не перечисляет средства продавцу.
Также нередко возникают отказы при несоответствии формулировки записи об ипотеке в выписке из ЕГРН рекомендованным формам.
Могут быть претензии к графику платежей или документу о выдаче кредита.
Уточнить замечание и получить рекомендации по его устранению можно позвонив на горячую линию ФГКУ "Росвоенипотека" и (или) оставив обращение на сайте rosvoenipoteka.ru через форму для обращений.