Обзор Верховного Суда по делам об оспаривании сделок с жилыми помещениями

Продолжаем разбирать вопрос оспаривания сделок с жилым недвижимым имуществом. Недавно постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2026 года № 15А/2026 утвержден Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 12/2026 по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения.

Позволим себе выделить в обзоре важные моменты, которые могут касаться участников НИС. В конце изложим свои рекомендации.

1. Заблуждение гражданина относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны сделки, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку.

   
   Заблуждение продавца относительно мотивов сделки, а именно убежденность в том, что он заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в его отношении мошеннических действий, равно как и заблуждение относительно последствий сделки, то есть расчет на то, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет возвращено, в условиях, когда продавец не проявляет должной осмотрительности, основанием для признания совершенной сделки купли-продажи недействительной являться не может.
   Оспаривание сделки при безупречном поведении другой стороны сделки (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается. 

2. Для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации этому гражданину (либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца, при этом уклонение истца от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной по названному основанию.

   
   При уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования суд вправе  признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
   
   Иными словами противодействие судопроизводству может быть использовано против уклоняющейся стороны.

3. Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, при разрешении спора об оспаривании сделки по отчуждению жилого помещения по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для участника сделки принимая во внимание особенности его положения, состояния здоровья, значения для него оспариваемой сделки.

   
   Например, сделка по отчуждению квартиры, являющейся единственным жильем, совершаемая одиноким пожилым человеком, не имеющим близких родственников на территории Российской Федерации, по цене, значительно ниже рыночной, свидетельствует о том, что продавец действует под влиянием заблуждения.

4. Наличие или отсутствие психического расстройства, которое лишало бы лицо на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества способности понимать значение своих действий и руководить ими, в случае оспаривания этой сделки в суде по статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается на основании заключения соответствующей экспертизы, так как для этого необходимы специальные познания.

   
   Юридически значимым обстоятельством в данном случае является способность лица в момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими. В случае возникновения сомнения в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.  

5. Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску такого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, а после смерти такого гражданина – его наследников.

   
   Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.
   

6. Признание судом сделки, совершенной лицом, имеющим психическое заболевание, недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, зависит от того, лишало ли это заболевание гражданина возможности понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки.

   
   Само по себе заболевание истца не свидетельствует о том, что в юридически значимый период продавец не мог руководить своими действиями и отдавать им отчет. На стороне добросовестного покупателя в данном случае выступают логическая последовательность всех ее действий, направленных на заключение сделки по отчуждению объектов недвижимости, равно как и на ее исполнение, получение денежных средств по договору купли-продажи и последующую регистрацию перехода права собственности.

7. Сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане.

   
   В частности, если и продавец и покупатель при совершении сделки пользуются услугами одной и той же риэлторской организации, на посредничестве которой настаивали мошенники, это может быть признано основанием считать наличие у покупателя сведений об обмане продавца.

8. При наличии условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), и в случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

   
   При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

9. При решении вопроса о взыскании с продавца либо с его правопреемников денежных средств, уплаченных по сделке купли-продажи жилого дома, признанной недействительной, на основании того, что она совершена продавцом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, суду следует учитывать, что выданная таким продавцом расписка не может являться безусловным доказательством получения им денежных средств.

   
   Например, если в период, относящийся к заключению сделки, а соответственно и к изготовлению расписки, продавец не мог понимать значение своих действий, выданная им расписка не может являться безусловным доказательством получения им денежных средств, в особенности, если расписка не содержит сведений о размере полученной денежной суммы. 

10. При установлении неравноценности встречного предоставления по договору купли-продажи, оспариваемому в деле о банкротстве, необходимо учитывать не только отклонение договорной цены от рыночной, но и все обстоятельства, имеющие значение для заключения сделки.

    
    В общем случае считается, что квартира отчуждена по существенно заниженной цене, если отклонение от цены аналогов превышает 20%.
    Вторым критерием является соответствие договорной цены кадастровой стоимости объекта - не ниже кадастровой.

11. Договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным на основании пункта 2 статьи 612 Закона о банкротстве как подозрительная сделка, если установлена цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов.

    
    Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.
    
    С точки зрения принципа добросовестности, в ситуации существования значительных долговых обязательств стремление гражданина одарить родственника или свойственника не может иметь приоритет над необходимостью удовлетворения интересов кредиторов. По смыслу пункта 3 статьи 19 Закона о банкротстве одаряемый являлся заинтересованным лицом по отношению к должнику, к нему применяется презумпция осведомленности контрагента должника о противоправной цели совершения сделки.

Рекомендации

1. Указывать в предварительном и основном договоре гарантии продавца о том, что он не заблуждается относительно мотивов и предмета сделки. 
2. Фиксировать все договоренности документально в форме соглашений и договоров, фиксировать переписку и по возможности снимать видео встреч с продавцом.
3. Не гнаться за вариантами жилья со стоимостью существенно ниже рынка. Безопасными являются сделки по рыночной стоимости.
4. Все расчеты производить в безналичной форме.
5. Не стесняться запрашивать у продавца справки ПНД/НД, в т.ч. с осмотром врача.
6. Если продавец в возрасте, подробно распросить о мотивах продажи, по дальнейшим планам в отношении вырученных от продажи средств, переговорить с родственниками (прежде всего, с потенциальными наследниками).
7. Не пользоваться для покупки услугами риэлтора, действующего в интересах продавца, поскольку это неизбежно вызывает конфликт интересов, а сам риэлтор может действовать в связке с мошенниками. Всегда лучше обратиться к сторонним независимым специалистам.
8. Всегда указываете в договоре полную реальную стоимость недвижимости - в случае признания сделки недействительной по двусторонней реституции суд обяжет вернуть вам всю уплаченную сумму.
9. С настороженностью относиться к объектам, которые выставлены на продажу в течение короткого времени после получения их в дар. Дополнительно проверять дарителя на признаки банкротства, получать соответствующие заверения продавца.