Можно ли приобрести по военной ипотеке сразу две квартиры?
Да, можно. Законом такое не запрещается.
Покупка за счет именных накоплений и личных средств
В условиях кризиса, приостановки индексации накоплений, возможного возникновения долга в конце кредита, да и просто в силу недоверия к кредитам и ипотеке в частности, значительное число военнослужащих еще не воспользовались своим правом и накопили на именных счетах приличные суммы. Участники, вступившие в программу "Военная ипотека" в 2005 году, имеют более 5 млн рублей накоплений.
Указанной суммы с учетом некоторых личных сбережений может хватить на приобретение сразу двух квартир или например, квартиры и дома с участком. Порядок приобретения жилья в таком случае ничем не отличается от общего порядка оформления целевого жилищного займа без кредита (по ссылке приведен подробный алгоритм и формы необходимых документов).
Военнослужащий может приобрести два жилья как одновременно, если продавец у них один и тот же, так и с некоторым временным интервалом, допустим, скопив после первой покупки необходимую сумму.
Вариантов множество, дополнительные возможности даст, например, потребительский кредит или оформление ипотечного кредита. Об этом в следующем разделе.
Покупка с привлечением ипотечного кредита
Необходимо отметить, что одновременно средствами ЦЖЗ может погашаться только один ипотечный кредит, поэтому только одна из квартир может быть приобретена с привлечением кредита. Можно, конечно же, оформить кредит, впоследствии написать в ФГКУ Росвоенипотека заявление о прекращении платежей в счет его погашения и переложить таким образом бремя кредита на семейный бюджет. Такое решение даст возможность оформить под новый ЦЖЗ еще одну ипотеку, но вместе с тем, возникает вероятность и отказа банка в предоставлении очередного кредита. Не рекомендуем идти по такому пути или же лишний раз оценить свои возможности.
В общем случае приобретение двух квартир с использованием ипотечного кредита выглядит следующим образом:
- покупка двух квартир у одного продавца (застройщика или физлица/юрлица) по одному договору ЦЖЗ;
- первая квартира приобретается за часть накоплений; вторая квартира приобретается за остаток накоплений, средства ипотечного кредита и личные средства (при необходимости).
Порядок приобретения квартир и формы необходимых документов приведены здесь.
Пример
Участник НИС с 2005 года накопил 5,3 млн рублей, плюс он имеет возможность оформить кредит в сумме до 2,0 млн рублей, личных сбережений у него 0,7 млн.
Первое жилье стоимостью 3,5 млн рублей он приобретает только за накопления, не обращаясь в банк за ипотекой. У него остается еще 1,8 млн рублей именных накоплений.
Второе жилье он приобретает за 4,5 млн рублей - остаток накоплений, плюс ипотечный кредит, плюс личные сбережения. На эту сумму может быть приобретена одно- или двух- комнатная квартира или даже небольшой дом с участком.
Обременения
Оба приобретенных жилых помещения будут под обременением. Залог в отношении обоих помещений будет оформлен в пользу государства в лице ФГКУ "Росвоенипотека", одно из помещений в случае использования ипотечного кредита будет под дополнительным обременением в пользу банка.
Снимаются обременения при погашении целевого займа (в общем случае - 20 лет выслуги) и полном погашении ипотечного кредита (обычно к концу службы и достижению предельного возраста).
Покупка двух квартир военнослужащими-супругами
Военнослужащие - супруги могут как участники НИС каждый в отдельности воспользоваться военной ипотекой для приобретения жилья. Это могут быть как квартиры в разных домах и даже городах или регионах, так и смежные квартиры на одной площадке. Это могут быть и две половины дома с земельным участком.
С 12 мая 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 118, разрешивший супругам приобретать одно жилое помещение совместно. Постепенно под нововведение подстраиваются банки, корректируя свои кредитные продукты. В плане совместного приобретения жилья по военной ипотеке проще в настоящее время выглядит схема покупки без привлечения ипотечного кредита, только за накопления.
Возможные минусы и подводные камни
Какие могут быть сложности, проблемы и упущения, связанные с приобретением двух квартир:
- начисление имущественного налога и повышенная ставка такого налога (военнослужащие освобождены от уплаты налога лишь в отношении одного объекта недвижимости);
- двукратные расходы на коммунальные услуги;
- выбор дешевого, но неликвидного и не имеющего спроса на съем в аренду жилого помещения.
Квартира-донор
Одно из жилых помещений, приобретенных по военной ипотеке, может выполнять функцию "донора", т.е. доход от сдачи его в аренду может использоваться для досрочного погашения кредита. Досрочно погашенный кредит гарантированно позволит избежать возможной проблемы с долгом в конце срока выплаты кредита и даже позволит накопить неплохую сумму к увольнению (за счет экономии на процентах, подлежащих выплате банку).
Вместе с тем, обращаем внимание, что возмездная сдача жилого помещения в наем, согласно позиции Главной военной прокуратуры, относится к запрещенной для военнослужащего деятельности.