Пока бизнес-план такой вырисовывается, поправьте, если где ошибаюсь:
+2.200.000 - кредит, за год за пользование им будет уплачено 253.000 (если ставка 11.5%);
+600.000 - ЦЖЗ (накопленный за 3 года с января 2011 года), пользуемся этими деньгами бесплатно;
+200.000 - затраты на оформление покупки/продажи, комиссии, налог (что-то похожее на 13%) и прочее, из собственного кармана.
Итого вложено: 3.000.000.
Т.о., 2.800.000 мы получаем в управление даже не под 11.5% в год, а под 9.04% (253.000/(2.800.000/100)), приплюсуем свои затраты в виде 200.000, округляем, получаем:
-3.053.000 - чтобы снять обременение через 1 год (2.200.000+253.000+600.000);
-200.000 - чтобы отбить свои затраты (инфляцию для себя не считаем);
Итого чтобы выйти на ноль: 3.253.000.
Т.е.необходимое условие оправданности данной схемы - рост стоимости приобретенной недвижимости не менее чем на 16.18% за год: ((3.253.000-2.800.000)/(2.800.000/100)).
Для себя лично считаю это неинтересным, если гешефт будет менее 15% от первоначальной стоимости квартиры, т.е. если стоимость вырастет менее чем на 31.18%.
Это если покупаем квартиру в доме, сдающемся через год.
Если купили сейчас, а документы получим через два года, то чтобы не уйти в минус понадобится выручить: 3.253.000+253.000=3.506.000 (253.000 взято для упрощения - если величина ежегодного накопительного взноса превысит начисляемые проценты по кредиту, то сумма ещё вырастет), то бишь ожидаемый рост стоимости недвижимости за 2 года должен быть не менее 25.21%:
((3.506.000-2.800.000)/(2.800.000/100)).
Если брать в качестве выгоды 20% за два года, то ожидания по росту стоимости относительно начальной для такого объекта должны быть на уровне 25.21%+20%=45.21% за 2 года.
Для варианта 3 лет (2 года - от вложения денег до получения прав и 1 год - на то чтобы цена подросла) ожидаемый минимальный прирост - 34.25%:
((3.759.000-2.800.000)/(2.800.000/100)).
Тут возьмем ожидаемую выгоду за 3 года 30%: 34.25%+30%=64.25%.
Таким образом при желаемом доп. заработке 15%, 20% и 30% соответственно начальная цена/цена продажи должны иметь следующий вид :
2.800.000/3.673.000
2.800.000/4.066.000
2.800.000/4.599.000
Ну так и что вероятнее, ожидать роста >31% за год, взяв квартиру на этапе высокой готовности или поиграть в длинные деньги, ожидая роста 45-65% через 2-3 года?
ЗЫ:
Если использовать собственные деньги (1.000.000), то устроит доходность 15%, 30% за 1 и 2 года соответственно (иначе не вижу смысла заморачиваться), т.е. начальная/конечная цена должны иметь вид вроде:
3.800.000/4.823.000
3.800.000/5.606.000
+2.200.000 - кредит, за год за пользование им будет уплачено 253.000 (если ставка 11.5%);
+600.000 - ЦЖЗ (накопленный за 3 года с января 2011 года), пользуемся этими деньгами бесплатно;
+200.000 - затраты на оформление покупки/продажи, комиссии, налог (что-то похожее на 13%) и прочее, из собственного кармана.
Итого вложено: 3.000.000.
Т.о., 2.800.000 мы получаем в управление даже не под 11.5% в год, а под 9.04% (253.000/(2.800.000/100)), приплюсуем свои затраты в виде 200.000, округляем, получаем:
-3.053.000 - чтобы снять обременение через 1 год (2.200.000+253.000+600.000);
-200.000 - чтобы отбить свои затраты (инфляцию для себя не считаем);
Итого чтобы выйти на ноль: 3.253.000.
Т.е.необходимое условие оправданности данной схемы - рост стоимости приобретенной недвижимости не менее чем на 16.18% за год: ((3.253.000-2.800.000)/(2.800.000/100)).
Для себя лично считаю это неинтересным, если гешефт будет менее 15% от первоначальной стоимости квартиры, т.е. если стоимость вырастет менее чем на 31.18%.
Это если покупаем квартиру в доме, сдающемся через год.
Если купили сейчас, а документы получим через два года, то чтобы не уйти в минус понадобится выручить: 3.253.000+253.000=3.506.000 (253.000 взято для упрощения - если величина ежегодного накопительного взноса превысит начисляемые проценты по кредиту, то сумма ещё вырастет), то бишь ожидаемый рост стоимости недвижимости за 2 года должен быть не менее 25.21%:
((3.506.000-2.800.000)/(2.800.000/100)).
Если брать в качестве выгоды 20% за два года, то ожидания по росту стоимости относительно начальной для такого объекта должны быть на уровне 25.21%+20%=45.21% за 2 года.
Для варианта 3 лет (2 года - от вложения денег до получения прав и 1 год - на то чтобы цена подросла) ожидаемый минимальный прирост - 34.25%:
((3.759.000-2.800.000)/(2.800.000/100)).
Тут возьмем ожидаемую выгоду за 3 года 30%: 34.25%+30%=64.25%.
Таким образом при желаемом доп. заработке 15%, 20% и 30% соответственно начальная цена/цена продажи должны иметь следующий вид :
2.800.000/3.673.000
2.800.000/4.066.000
2.800.000/4.599.000
Ну так и что вероятнее, ожидать роста >31% за год, взяв квартиру на этапе высокой готовности или поиграть в длинные деньги, ожидая роста 45-65% через 2-3 года?
ЗЫ:
Если использовать собственные деньги (1.000.000), то устроит доходность 15%, 30% за 1 и 2 года соответственно (иначе не вижу смысла заморачиваться), т.е. начальная/конечная цена должны иметь вид вроде:
3.800.000/4.823.000
3.800.000/5.606.000
Изменено: - 03.11.2013 19:31:41
)
Еще раз акцентирую внимание: обращайтесь в банк за получением согласия на продажу квартиры, причем пишите лучше официальное заявление в свободной форме в офисе банка. На этапе строительства большинство банков откажет в переуступке прав, а вот после получения собственности - вряд ли, и вы свободно выйдете на продажу квартиры.